Cómo calcular la rentabilidad de un alquiler

March 10, 2022 Guillermo Laporta Mtnez. de Hoyo

Según un estudio de idealista, la rentabilidad bruta de la compra de una vivienda para ponerla en alquiler es del 6,9%, por lo que arrendar una vivienda puede ser un negocio muy fructífero, más si se tiene en cuenta la posible revalorización del inmueble en un futuro. No obstante, antes de lanzarse a comprar un piso con el objetivo de alquilarlo, hay que coger papel y lápiz y calcular si realmente va a ser rentable. 


Calcular todos los gastos para saber la rentabilidad del alquiler

Antes de lanzarse a comprar una vivienda para alquilar, hay que analizar minuciosamente todos los gastos que va a suponer realizar la operación. Solo así podremos calcular la rentabilidad.

  • Inversión: Aquí entran el precio de la vivienda, las reformas pertinentes, los impuestos derivados de la compraventa, el IVA (10% para compraventas), notaría, el AJD y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) -ambos dependen de las comunidades autónomas-, comisión de la agencia inmobiliaria, etc.
  • Mantenimiento: Todas las viviendas precisan de un mantenimiento y reparaciones que deben tenerse en cuenta para poder calcular una estimación. Por ejemplo, si se rompe la lavadora, derramas, etc..
  • Gastos fijos: La comunidad, la tasa de basuras, el IBI, seguros de hogar, seguro de alquiler (si se tiene), etc.

Fórmula para calcular la rentabilidad del alquiler

Si tenemos claros los gastos fijos de la casa, los de mantenimiento, el capital de la inversión y la renta que vamos a cobrar a los inquilinos, podemos calcular qué rentabilidad obtendremos de nuestra vivienda en alquiler. Para ello, tendremos que realizar con la calculadora la siguiente fórmula:

Rentabilidad del alquiler =
Ingresos anuales de las rentas - gastos fijos y mantenimiento ÷ inversión x 100

Pongamos de ejemplo el siguiente caso:

  • Ingresos anuales alquiler: 12.000 euros (la suma de todas las rentas mensuales).
  • Gastos fijos anuales: 1.700 euros (también entran los gastos de mantenimiento)
  • Inversión: 200.000 euros (compraventa, impuestos, notaría, etc.).

Tendríamos que hacer la siguiente operación:

12.000 – 1.700 ÷ 200.000 x 100 = 5,15% de rentabilidad neta anual.

Calcular esta rentabilidad nos puede orientar en una futura venta. Gracias a la fórmula de la rentabilidad del alquiler, podemos saber si en un momento dado es más rentable vender o alquilar.

Cómo calcular la rentabilidad del alquiler si pagas hipoteca

Si compras la vivienda con hipoteca, la única diferencia respecto a los datos anteriores es la cifra de la inversión inicial y la de los gastos fijos. Concretamente, tendrías que restar la cantidad hipotecada a la inversión y sumar en gastos fijos las cuotas mensuales (con el tipo de interés  que te haya concedido el banco).

Pero bajo esta forma puede surgir un grave contratiempo: no encontrar inquilino. Si nadie paga el alquiler, la totalidad del coste de la hipoteca tiene que asumirla el propietario. Por eso, es muy conveniente analizar los gastos y ver hasta dónde se puede asumir y hasta dónde no.

Riesgos de alquilar

Todo lo anterior es un caso hipotético, ya que pueden aparecer variables que trastoquen por completo los planes y las cifras. Estos son los más comunes que pueden surgir:

  • El propietario no consigue inquilino.
  • Reformas costosas entre inquilinos.
  • Desperfectos no previstos.
  • Morosos.

¿Qué hacer antes de comprar para alquilar?

Antes de lanzarse a comprar una vivienda para alquilarla, es necesario realizar un análisis minucioso del mercado, así como buscar las zonas y los productos que susciten especial interés. Además, podemos valorar si la casa puede revalorizarse en un futuro. Dejarnos aconsejar por un profesional calificado en este punto puede ser muy recomendable para evitar falsas ilusiones.

¿Dónde es más rentable comprar para alquilar?

Por ejemplo, según los datos que maneja idealista, entre las capitales españolas, Lleida es la que resulta más rentable para alquilar, con un 8,8%. Le siguen Murcia (8,1%), Huelva (7,9%), Santa Cruz de Tenerife (7,5%) y Almería (6,9%). Por otro lado, las rentabilidades más bajas de España son las correspondientes a San Sebastián (3,7%), Palma (4,5%), A Coruña (4,6%), Ourense, Madrid y Barcelona (4,7% en los tres casos). 

Dentro de estos datos, habría que buscar las zonas más calientes de las localidades. Un trabajo arduo, pero que sin duda puede ayudarnos mucho.